土地估價實務考試寶典之一： 審查土地估價報告的關鍵
好的報告主要表現為：
第*、報告內容全面，正文內容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據充分;
第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;
第四、評估結果基本準確，符合市場行情;
第五、報告裝訂整齊、美觀、統一。
在實際工作中，審查報告的重點除了產權狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結果提出調整建議，以避免國家或當事人的重大損失。
報告審查的主要內容：
1、 審查估價對象，其中包括權屬、估價時點、估價作業日期和有關證明材料;
2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型;
3、 審查估價數據，包括估價報告定性、定量數據的來源及獲取方式是否可靠?估價結論是否得到相關數據的支持?
4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數據分析是否科學?
5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結論的必要性，以及應用估價結論的限制條件，對房地產最高最佳使用評價的結論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?
估價方法要點之一：市場比較法
應用市場比較法估價，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：
1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求：
?、?與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據經驗不能超過25%)。
?、?與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類)，如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。
?、?與待估宗地的交易類型(價格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
A：如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
B：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年)，一般交易案例的有效期最長不超過三年;
?、?交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
?、?價格內涵要一致，比如開發程度、市區的五通一平與郊區的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容(如有可能，最好到現場查看)如下：
1、交易實例狀況：
A座落位置、形狀、地質;
B水、電、路、訊、暖等基礎設施
C商業繁華、交通等環境條件
D土地利用現狀與規范用途
E有關地上建筑物的基本情況
F權利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。
2、因素選擇
估價時選擇的比較因素，應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。
選擇因素的原則：
?、俳Y合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地區地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應進行交易類型的修正(除抵押評估外，一般不選擇抵押實例)。
?、?成交日與待估宗地的估價期日應接近。
?、谶x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。
因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：
?、苯灰兹掌?必選)
?、步灰浊闆r(必選)
?、辰灰最愋?必選)
?、赐恋厥褂媚晗?必選)
?、祬^域因素
A基礎設施善(用幾通一映)
B商業繁華度(商業用地選用與城市中心、商業中心距離遠近反映)
C對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)
D道路通達度(用道路類型、寬度反映)
E公交便捷度(商業用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)
F環境質量優劣度
G產業集聚(工業用地選)
?、秱€別因素
A綠地覆蓋率(住宅用地選)
B產業集聚(工業用地選)
C規劃限制(視情況可設可不設)
D自然災害狀況(視情況可設可不設)
E容積率(必選)
F宗地面積(必選)
G宗地形狀(必選)
H臨街狀況(商業必選)
I地質條件(坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)
J地形、地勢等
因素條件說明
具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應注意幾點：
?、?描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
?、?因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
?、?因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。
4、編制比較因素條件指數表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：
?、?用途修正指數最好選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當地基準地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數。
?、?土地等級修正指數(最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數類似。
?、?交易類型。一般的交易類型有買賣(協議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
?、?交易情況修正指數。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數。
?、?交易期日價格指數。確定方法：
一是直接采用土地所在的地價指數或房地產價格指數;
二是調查當地近幾年(最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產市場資料、分析、測算、確定地價指數。
?、?土地使用年限修正指數
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
7、區域因素條件指數
A商業繁華度條件指數
a商服中心級別指數
將城鎮內商服中心從高級到低級依次分為市級、區級、小區級和街區級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。
b商業網點數
將宗地所處區域的商業網點數定為優(大于100個網點)、較優(50-100個網點)、一般(10-30個網點)、較劣(小于10個網點)五個級別，將待估宗地所處區域的商業網點數指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。
B距商服中心距離指數
將待估宗地距離商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數減少或增加百分之幾。
C交通條件
a交通便捷度指數：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數量指數為100，增加或減少一條公交線路修正指數增加或減少1%;
b道路通達度指數：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數增加或減少1%;
c對外交通便利度指數：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數增加或減少1%;
d距市中心距離指數：以待對象與市中心直線距離指數為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數增加或減少1%;
e路網密度：將城鎮內道路路網密度分為優(密度大于一定公里/平方公里)、較優(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區域路網密度指數為100，每上升或減少一個等級，因素指數上升或下降百分之幾。f
D環境質量優劣度指數(或環境條件)
將城鎮內的環境質量分為無污染、輕度污染、嚴重污染三個等級，將待估宗地環境質量指數定為100，每上升或下降一個等級，因素指數上升或下降百分之幾。
E基礎設施狀況
a 生活設施完善度：指宗地所在區域的生活設施配套程度(如中小學、幼兒園、醫院、公園、郵局、銀行等)，將生活設施完善度分為完善(設施齊備)、較完善(缺少部分設施)、不完善(無主要公用設施)三個等級，以待估宗地所在區域生活設施完善度指數定為100，每增加或減少一個等級，因素指數上升或下降百分之幾。
b公用設施完善度：將城鎮公用基礎設施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結合當地基礎設施情況及所選案例的開發程度確定)，說明每增加或減少一通，因素指數的修正幅度，或者給由一個的修正數值。
F個別集聚規模指數：
將工業產業集聚規模分為大、較大、一般、較小、小等五個等級，以待估宗地產業集聚規模指數為100，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降一定數值。
8、個別因素條件指數
A容積率條件指數
確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數”?？烧{查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;
B臨街狀況指數：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數定為100，每增加或減少一面，因素指數增加或減少百分之幾。
C宗地面積指數：將依據宗地面積大小劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級;
D宗地形狀指數：分為規則、較規則、不規則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降某個%。
E地形坡度指數：坡度假%以下屬優、5-10%屬較優、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。(對別墅或其它特殊用地除外);
F地質條件指數：也分為優、較優、一般、較劣、劣等五個等級。
G規劃條件限制指數：分為有規劃限、無規劃限制，將無規劃限制指數定為100，有規劃限制地價指數上升或下降某個%。
在確定因素條件指數時，注意以下幾點：
因素指數幅度要與當地公布或采用的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度(即各影響因素的權重)。
在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應充分考慮。
5、實例修正后的地價計算
經過比較分析，求算各比較實例經因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據《規程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。
市場比較法可能會出現的錯誤：
1、 實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉讓價格、抵押價格)、價格內涵、交易時間描述等。
2、 因素選擇不合理。區域因素，個別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大;
3、 比較因素說明未量化，過于籠統;因素條件說明時與評估報告一般、區域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。
4、 確定因素條件指數中可能會出現因素內容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數確定不合理(因素間權重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。
5、 因素條件修正系數表中可能會出現因素內容與前表(因素條件說明表或因素條件指數表)不一致;
6、 地價指數、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。
7、 計算比準地價時錯誤。
8、 確定地價時只以其中一個比準地價為結果或計算錯誤。
9、 計算公式錯誤。
